С какими сложностями столкнулись владельцы дорогой недвижимости в Лондоне

Вячеслав Дворников

Sep 24, 2024

Рынок дорогой недвижимости в Лондоне переживает спад. На ситуацию повлияла неопределенность с новым налоговым режимом для состоятельных иностранцев, который могут изменить с 2025 года. Из-за этого многие богатые владельцы активов уже начали покидать Великобританию или готовятся к отъезду, выбирая более выгодные налоговые условия в странах Европы и Ближнего Востока.

Дорогая жилая недвижимость в Лондоне продается с большим трудом из-за падения спроса. За 12 месяцев, закончившихся в июле 2024-го, число сделок с недвижимостью стоимостью более 10 млн фунтов стерлингов ($13,2 млн) снизилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2022–2023 годов (149 против 192), говорится в новом отчете риелторской компании Knight Frank.

Для самых дорогих объектов ситуация еще более мрачная: за те же 12 месяцев количество сделок на сумму свыше 30 млн фунтов упало до 10 по сравнению с 38 в предыдущем периоде. В целом объем продаж всей недвижимости дороже 10 млн фунтов в Лондоне упал на 36%, до 2,77 млрд фунтов.

Главной причиной падения спроса в Knight Frank называют неопределенность, связанную с налоговым режимом. Правительство лейбористов, ожидаемо победивших на выборах в июле, обещало отменить льготный налоговый режим для богатых иностранцев, так называемых non-dom (non-domicile), в том числе на прибыль от активов, которые они держат за рубежом. Канцлер казначейства Рейчел Ривз также говорила о повышении налогов на прирост капитала или наследство. Ситуация с налогами должна проясниться к 30 октября, когда будет представлен новый бюджет.

В отчете также говорится, что стоимость дорогой недвижимости в Лондоне (стоимостью выше 10 млн фунтов) сейчас на 14% ниже пика, достигнутого в сентябре 2015 года. В долларах падение составляет 25%.

Весной Bloomberg рассказывал, что в некоторых случаях продавцам дорогого жилья, которое во время бума лет 10 назад купили бы за несколько дней, сейчас приходится ждать три года и идти на дисконт в 30%. Как отмечает Knight Frank, высокие процентные ставки также влияют на настроения инвесторов: только в августе этого года Банк Англии впервые за четыре года снизил ставки.

Масштабы исхода

Состоятельные жители Британии сейчас либо активно продают свои активы, либо готовят или осуществляют планы по отъезду из страны, пишет Bloomberg, поговоривший примерно с тремя десятками консультантов по вопросам благосостояния. А также с состоятельными людьми, которые в основном просили не называть их имен. Часть из них пытаются успеть избавиться от активов до принятия нового бюджета.

По оценке Oxford Economics, к финансовому 2029–2030 году Великобритания может потерять до трети своих non-dom’s. По официальным данным, по итогам прошлого года их число составило 74 тысячи.

Oxford Economics опросила 72 non-dom’s, проживающих в Великобритании, и 42 налоговых консультанта, представляющих более 900 non-dom’s. По данным исследования, более 80% non-dom’s заявили, что, скорее всего, покинут Великобританию из-за изменений законов о налоге на наследство. А большинство тех, кто пользуется налоговыми льготами на доходы за пределами Великобритании, отметили, что не приехали бы в страну, если бы новые ограничения действовали в то время. Более двух третей консультантов сообщили, что приток новых клиентов сократился вдвое с марта. Новые правила налогообложения доходов и наследства non-dom’s начнут действовать с апреля 2025 года.

Среди тех, кто выбирает страну для отъезда в Европе, популярностью пользуются Италия (а точнее Милан, который теперь называют “svuota Londra”, или «пустой Лондон») и Швейцария, отмечает Bloomberg. Другое популярное направление — Дубай. Привлекательность этих трех направлений подтверждают и консультанты, опрошенные FT. Подробнее о налоговом режиме в этих странах для состоятельных иностранцев мы рассказывали здесь. FT среди востребованных направлений среди миллионеров из всех стран, а не только Великобритании, называет Кипр и Мальту, которые не облагают налогом дивиденды, полученные за рубежом.

На выбор страны назначения может повлиять множество факторов, в том числе карьерный рост, перспективы работы за рубежом, размер зарубежных активов, положение в семье и школе, предпочтения в образе жизни (не все хотят жить на Ближнем Востоке, какой бы ни была налоговая ставка). Но даже сейчас классические якоря вроде образования и образа жизни в Британии могут стать менее привлекательными для состоятельных людей по сравнению с тем, что было раньше, отмечает Bloomberg.

Многие семьи, чьи дети учатся в элитных школах, вскоре столкнутся с 20-процентным налогом на добавленную стоимость в дополнение к расходам на образование, которые уже могут превышать 55 тысяч фунтов стерлингов в год. Оператор частных школ Inspired Education Group в Британии уже столкнулся с ростом числа запросов по поводу школ в Португалии и Ирландии.

Зачем это знать

Проблемы обладателей британской недвижимости еще раз показывают, почему недвижимость — плохой актив для инвестиций. Даже на таком привлекательном рынке, как британский, она может сильно упасть в цене, и, в отличие от ликвидных активов, ее не перевезешь при переезде.