Недвижимость как актив: как меняется рынок аренды и стратегии инвестирования в 2025 году
Алена Кузнецова
May 23, 2025Власти Испании требуют удалить более 65 000 объектов краткосрочной аренды на Airbnb
Министерство по защите прав потребителей Испании 19 мая 2025 года обязало платформу Airbnb удалить более 65 000 объявлений о сдаче жилья, не соответствующих требованиям законодательства — в частности, без надлежащей регистрации или с недостаточной информацией о владельцах. Эта мера стала частью масштабной кампании по ужесточению регулирования краткосрочной аренды в стране.
Как краткосрочная аренда стала глобальной инвестиционной моделью — и что с ней происходит сегодня
Когда-то аренда жилья на короткий срок казалась нишевым решением для туристов с ограниченным бюджетом и владельцев пустующих квартир. Сегодня это многомиллиардная отрасль: выручка одного Airbnb в I квартале 2025-го составила $2,27 млрд. Рост этой индустрии переформатировал восприятие недвижимости как инвестиционного актива. Такие платформы, как Airbnb и Booking.com (на последней также есть частные объекты недвижимости), не просто бросили вызов гостиницам — они заново определили само понятие «жилплощадь», превратив ее в источник дохода, доступный частным инвесторам.
На фоне этого бума появилась простая и заманчивая формула: купи квартиру в туристическом городе, выложи ее на сайт — и получай стабильный доход. Но, как это часто бывает, за простыми формулами скрываются сложные реалии. Сегодня инвестиции в краткосрочную аренду — это уже не пассивная модель дохода, а полноценный бизнес с растущими рисками: от регулирования и конкуренции до операционных издержек и потери ликвидности.
Чтобы понять, как меняется этот рынок — и какие шаги стоит предпринять инвестору, — важно разобраться в его эволюции, неочевидных рисках и возможных альтернативах.
От надувного матраса к классу активов
История Airbnb началась в 2008 году с трех надувных матрасов и одной конференции в Сан-Франциско. За последующие 15 лет модель аренды жилья распространилась по всему миру. К 2025 году на платформе Airbnb размещается более 8 миллионов активных объявлений в более чем 220 странах и регионах.
Спрос на арендное жилье стал двусторонним. С одной стороны, арендаторы: семьи с детьми и животными, компании друзей, цифровые кочевники и удаленные сотрудники, которых интересуют не только локация и цена, но и приватность, возможность готовить дома, выбирать жилье с садом, террасой или рабочим местом — теми удобствами, которые гостиницы обеспечить не в состоянии. С другой стороны, собственники, все активнее рассматривающие жилую недвижимость как источник дохода.
Так сформировалась новая модель: приобретение объекта в туристической локации с целью получения дохода от краткосрочной аренды. Развитие технологий упростило управление: динамическое ценообразование, автоматические системы бронирования, календарное планирование и появление профессиональных управляющих и клининговых компаний позволили владельцам делегировать операционные задачи и сосредоточиться на доходности.
Как рынок недвижимости подстроился под инвестора
Девелоперы и риелторы отреагировали молниеносно. Классическое понятие «жилье для жизни» уступило место новому продукту — «жилье для сдачи». Буклеты стали пестрить показателями доходности: ROI, rental yield, cap rate. Архитектура зданий адаптировалась под нужды арендатора: коды доступа, лобби и минимализм в отделке.
Управляющие компании стали неотъемлемой частью этой экосистемы: одни инвесторы предпочитают контролировать процесс самостоятельно, другие передают недвижимость в профессиональное управление. Вокруг краткосрочной аренды формируется самостоятельный рынок услуг, в который сегодня вовлечены и сами застройщики: все чаще они предлагают покупателям готовые инвестиционные продукты — с арендным управлением, обещаниями гарантированной доходности и обслуживанием объекта с момента его сдачи. Вся эта модель держится на негласной аксиоме: города и их жители готовы мириться с тем, что часть жилого фонда фактически функционирует как гостиничная инфраструктура.
Когда города сказали нет
Со временем стало ясно: согласия нет.
Многие туристические районы начали терять свою жилую функцию. Местные жители постепенно вытесняются за пределы центра — арендовать квартиру становится практически невозможно, а покупка жилья оказывается финансово недоступной. В домах появляется все больше «квартир-призраков»: в них никто не живет на постоянной основе, но каждую неделю сменяются постояльцы с чемоданами.
Первыми жестко отреагировали города с перегретыми рынками аренды. В 2024 году Барселона объявила о полном запрете краткосрочной аренды к ноябрю 2028 года. Причина — стремительный рост цен и утрата доступного жилья. В 2025 году Конституционный суд Испании подтвердил законность этого решения, открыв путь к аналогичным инициативам в других регионах.
Вслед за Барселоной Министерство по защите прав потребителей Испании потребовало от Airbnb удалить более 65 000 объявлений, не соответствующих требованиям регистрации.
Схожие шаги предприняли Нью-Йорк, Берлин, Амстердам, Париж и даже Кипр, где ранее инвесторам создавались максимально лояльные условия. Суть изменений одна: краткосрочная аренда становится регулируемой и ограниченной.
Иммиграционный эксперт и руководитель компании Astons на Кипре Денис Кравченко:
«Ограничение краткосрочной аренды становится общеевропейским трендом. В Греции с 1 января 2025 года вступает в силу мораторий на регистрацию новых объектов краткосрочной аренды в популярных районах Афин. В других регионах также планируется комплексное регулирование: каждому владельцу разрешат сдавать не более двух объектов, с лимитом до 90 дней в год, а на островах с населением менее 10 000 человек — до 60 дней. Причина — острая нехватка жилья: спрос со стороны местных жителей и экспатов в крупных городах существенно превышает предложение. Для стимулирования долгосрочной аренды государство предложило ввести налоговые льготы на доходы сроком на три года.
С сентября 2024 года ограничения распространяются и на инвесторов по программе “золотой визы”: тем, кто приобретает недвижимость сейчас, разрешена только долгосрочная аренда.
Кипр, несмотря на более лояльный подход, стал одним из первых государств ЕС, внедривших лицензирование краткосрочной аренды. С 2020 года размещение объявлений на Airbnb и Booking возможно только при наличии лицензии Министерства туризма, действующей три года. Для ее получения требуется регистрация и соответствие установленным требованиям.
Однако закон соблюдают не все: по официальным данным, зарегистрировано около 6 700 объектов, тогда как на одной только платформе Airbnb доступно свыше 15 000 предложений. Разрыв между официальной и фактической арендой побуждает власти к действиям: ожидаются первые судебные иски за незаконную сдачу жилья через цифровые платформы и ужесточение регулирования».
Внутренние риски: перегрев рынка, конкуренция, расходы на обслуживание
Но давление извне — лишь часть картины. Куда более разрушительный фактор скрывается внутри самой модели: ее стремительная популярность.
Когда тысячи инвесторов заходят на один и тот же рынок с одной и той же стратегией — рынок перестает быть сбалансированным. В курортных городах, на побережьях и в исторических центрах число предложений растет лавинообразно. Конкуренция усиливается, и выигрывает тот, кто может позволить себе не только снижать цену, но и предлагать дополнительные услуги: круглосуточную поддержку гостей, трансферы и повышенное внимание к сервису.
Всегда также есть риск столкнуться с эффектом обрушения арендной ставки. Например, сосед, владеющий десятью схожими объектами, может выставить их в аренду по демпинговой цене, чтобы обеспечить загрузку на сезон — особенно если его приоритетом является стабильный регулярный доход, а не рентабельность инвестиций. Обрушение может быть вызвано и внешними факторами: политической или экономической нестабильностью, ростом налоговой нагрузки, снижением туристического потока или расширением предложения за счет ввода в эксплуатацию новых объектов.
Добавим сюда рост затрат: уборка, обслуживание, управление, налоги, страховка, амортизация. Все эти расходы продолжают действовать, даже если квартира стоит пустой. А в момент, когда доходность падает, можно обнаружить, что вход в рынок был легким, но выход — нет.
Доходность на бумаге и доходность в реальности
Одна из главных иллюзий этого сегмента — пассивность. На деле краткосрочная аренда приносит не пассивный, а условный доход. Он существует только при соблюдении множества внешних условий: сезон, поток туристов, конкуренция, регуляция, соседство, репутация объекта.
Многие инвесторы ориентируются на обещанные девелопером условные «8% годовых». Однако такие показатели зачастую рассчитываются от валовой выручки, без учета сезонности, простоя, комиссий, операционных расходов и налогообложения. А еще — без учета времени: сколько часов в год вы тратите на решение мелких проблем, конфликтов, отзывов и замены техники?
И если модель не работает — выйти из нее непросто. Недвижимость остается неликвидным активом. Покупателя можно искать долго, особенно если рынок насыщен аналогичными предложениями. А если вы иностранный инвестор, не живущий в юрисдикции, не владеющий языком и не имеющий локального представителя, то риски возрастают в разы.
Добавим к этому потенциальный конфликт интересов: риэлтор, ориентированный на комиссию, а не на долгосрочную устойчивость актива; застройщик, обещающий гарантированный доход, не располагающий механизмами его реального обеспечения.
Стратегическая переоценка: гибкость, диверсификация и альтернатива
Рынок требует нового подхода.
Одним из устойчивых подходов к инвестициям в недвижимость может стать выбор объектов с гибкой моделью использования — таких, которые позволяют переключаться между краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной арендой. Такая мультиформатность особенно актуальна в городах с развитой инфраструктурой, стабильным транспортным сообщением, активной деловой средой, а также устойчивым спросом со стороны местного населения, цифровых кочевников и экспатов.
Альтернативой могут служить коммерческие форматы — от офисных площадей до многофункциональных объектов с корпоративными арендаторами. Эти активы, как правило, менее чувствительны к сезонным колебаниям, однако требуют более существенного капитала, отличаются более сложной структурой управления и подвержены влиянию макроэкономических факторов.
Также внимание инвесторов привлекают отельные и курортные объекты, включая нишевые направления, например гольф-курорты, яхтенные марины. Такие активы ориентированы на состоятельную аудиторию, склонную к длительному отдыху и обладающую высокой платежеспособностью. При правильном управлении они менее подвержены сезонности и могут обеспечивать стабильную загрузку даже вне пиковых периодов. Иммиграционный эксперт и руководитель компании Astons на Кипре Денис Кравченко:
«В Греции мы отмечаем устойчивый спрос на компактные апартаменты в районах с развитой инфраструктурой. Доходность чуть ниже, чем у сезонной аренды, но она более предсказуема. При этом все больше инвесторов готовы пожертвовать частью прибыли, передавая управление объектом и поиск арендаторов специализированным управляющим компаниям».
REIT: доступ к недвижимости без необходимости операционного участия
В рамках диверсифицированного подхода могут также рассматриваться структурированные инструменты коллективного владения недвижимостью, в частности REIT (Real Estate Investment Trusts — фонды недвижимости). Этот формат позволяет получать доход от аренды объектов недвижимости без необходимости непосредственного участия в управлении и с более высокой ликвидностью по сравнению с прямым владением.
REIT — это инвестиционный фонд, владеющий диверсифицированным портфелем недвижимости и распределяющий полученный доход между инвесторами. Акции большинства REIT торгуются на бирже, а деятельность таких фондов регулируется на уровне национального законодательства.
REIT подвержены волатильности фондового рынка и не предоставляют прямого контроля над объектом. Однако взамен инвестор получает ликвидность, географическую и секторную диверсификацию, профессиональное управление, прозрачную отчетность и институциональный уровень надзора.
Инвестору на заметку: как сохранить контроль и гибкость
Для инвесторов, управляющих значительным капиталом, недвижимость — не просто актив, а часть стратегической архитектуры портфеля. Здесь важны не только показатели доходности, но и их устойчивость, юридическая защищенность, ликвидность, инфраструктура управления.
Формирование устойчивой и стратегически обоснованной экспозиции к рынку недвижимости — задача, которая требует не только расчета, но и понимания трансформации самого рынка. В условиях усиливающегося регулирования, растущей конкуренции и меняющегося отношения к владению активами критически важно мыслить на шаг вперед, сохраняя контроль над рисками и гибкость в выборе инструментов.
