Недвижимость Дубая: цены, доходность и риски

Летом 2025 года Андрей Мовчан, выступая перед аудиторией из ОАЭ, говорил собравшимся энтузиастам покупки недвижимости в Эмиратах, что риск войны с Ираном выше риска падения цен на нефть. Война началась 28 февраля 2026 года. К сентябрю цены на жилье в Дубае опустились на 10% от февральского пика, а число сделок в III квартале сократилось на 38% к прошлому году.

Для Дубая это уже третий спад за 20 лет. И если считать в реальных долларах (то есть с поправкой на инфляцию в США) жилье здесь сегодня стоит на 2% дешевле, чем на пике 2008 года. Инвестор, купивший квартиру тогда, за 18 лет так и не вернул ее реальную стоимость, а единственным источником дохода за эти годы оставалась аренда.

Ниже — наш разбор по открытым данным Банка международных расчетов (BIS), Земельного департамента Дубая (DLD), консалтинговых компаний ValuStrat и Cavendish Maxwell, а также агентства S&P. Мы посчитали, сколько в итоге остается у инвестора, который вкладывает доллары в дубайские объекты, на примере двух самых популярных стратегий: готовой квартиры под аренду и покупки на котловане.

В каком положении рынок сейчас

Этот блок будет обновляться по мере выхода более свежей статистики. Остальные разделы не теряют актуальности годами и даже десятилетиями.

• Сделок стало на треть меньше

В III квартале 2026 года в Дубае заключено около 34 тыс. сделок с жильем, что на 38% меньше, чем годом ранее, а их сумма сократилась на 47%, до 72,6 млрд дирхамов (около $19,7 млрд). По данным DLD, с марта по сентябрь в среднем регистрировалось 12,6 тыс. сделок с недвижимостью в месяц против 17,2 тыс. в январе–феврале.

• Цены откатились на 10% от пика

Индекс цен на жилье ValuStrat достиг максимума в феврале 2026 года, но уже к сентябрю снизился на 10,2%. В августе цены были на 3,1% ниже, чем годом ранее. После апрельского перемирия падение остановилось: в сентябре индекс опустился лишь на 0,1% за месяц. По оценке S&P, с конца 2025 года цены в разных сегментах снизились на 5–15%. Квартиры в небоскребе Burj Khalifa за год потеряли 20%. 

• Почти три четверти сделок — на котловане

Покупки на этапе строительства обеспечили 72% сделок III квартала и 65% их суммы. Именно этот сегмент наиболее уязвим: S&P предупреждает, что большой объем нового жилья, который выйдет на рынок в 2027–2028 годах, может усилить давление на цены, особенно на квартиры, купленные для инвестиций.

Почему жилье в Дубае дорожало

Дирхам с 1997 года жестко привязан к доллару по курсу 3,6725, страна обладает мощными резервами, поэтому у долларового инвестора нет валютного риска (или, точнее сказать, он крайне низок), а цены в дирхамах меняются так же, как и в долларах США. Налога на доход от аренды и ежегодного налога на недвижимость для частных владельцев в ОАЭ нет.

Спрос в значительной мере формируют приезжие. Население Дубая к концу I квартала 2025 года выросло до 3,9 млн человек, а за 2024 год город вырос более чем на 170 тыс. жителей.

Покупку жилья поддерживают визовые программы: двухлетнюю визу инвестора с 2026 года дают за жилье любой стоимости (раньше требовалось от 750 тыс. дирхамов), а десятилетнюю «золотую» визу — за покупку от 2 млн дирхамов (около $545 тыс.)

Обратная сторона этой модели в том, что спрос зависит от притока людей и капитала извне. А он, в свою очередь, определяется нефтяными доходами стран Залива (государство является якорным инвестором), финансовыми возможностями иностранных резидентов, которые зависят от состояния мировой экономики, и, как показал 2026 год, безопасностью самого региона.

Краткая история местного рынка

• Бум и обвал 2003–2010 годов

После того как в 2002 году иностранцам разрешили покупать жилье в собственность, цены в Дубае по индексу BIS с начала 2003 года до пика во II квартале 2008-го выросли в 2,6 раза. Среди покупателей было много спекулянтов, которые рассчитывали перепродать квартиру еще до сдачи дома.

Кризис 2008 года обрушил цены на 37% к концу 2010 года, и сильнее всех пострадали покупатели на котловане: к 2011 году регулятор отменил 202 проекта, а по оценке аудиторов, из 1110 строек в эмирате 243 были отменены или заморожены на неопределенный срок.

• Второй спад: 2014–2020 годы

После обвала цен на нефть в 2014 году рынок снова развернулся. С пика в конце 2014 года до III квартала 2020-го цены снизились на 30%, а с поправкой на инфляцию в США на 36%. Номинально уровень 2014 года удалось превзойти только в I квартале 2024 года, спустя девять с лишним лет.

• Третий спад: 2026 год

Дно эпохи COVID-19 сменилось самым сильным бумом в истории рынка: с III квартала 2020 года до февраля 2026-го цены выросли примерно вдвое. Однако война в Заливе прервала рост, и к сентябрю цены опустились на 10% от пика.

Рост цен в реальных долларах

В III квартале 2026 года жилье в Дубае все еще на 51% дороже, чем на пике 2008 года, но это в номинальных долларах. С поправкой на инфляцию доллара цены оказались на 2% ниже того пика. В 2025 году они ненадолго его превысили, но коррекция 2026 года вернула их обратно. Купившие на пике 2014 года в реальных долларах сейчас в минусе на 7%.

Сколько приносит аренда в Дубае

Агентства обычно называют валовую доходность 7–9% годовых, и для массового сегмента это близко к правде. Квартира с одной спальней площадью около 70 м² в районе Jumeirah Village Circle (JVC), самом популярном у инвесторов, стоит около 825 тыс. дирхамов ($225 тыс.) и сдается примерно за 60 тыс. дирхамов в год. Но валовая доходность не учитывает расходы владельца, и главный из них — сервисный сбор за обслуживание дома, который в Дубае платит собственник.

ТАБЛИЦА 1: Сколько остается от заявленной доходности

Модельная квартира с одной спальней 750 кв. футов (около 70 м²) в JVC по цене 1100 дирхамов за кв. фут и аренде 60 тыс. дирхамов в год, весна 2026 года.

Самая крупная статья издержек, сервисный сбор, обычно забирает 18% арендного платежа, а в премиальных домах со сбором 30–40 дирхамов за квадратный фут она может доходить и до 40%. В итоге от рекламных 7,3% остается чуть более 4% на вложенный капитал.

Это заметно лучше, чем в Испании и Турции, но во многом потому, что в Дубае нет налога на доход. Однако это все равно меньше текущей доходности гособлигаций США (около 5% годовых для 10-леток), которые не требуют ни арендаторов, ни сервисных сборов.

Налоги, расходы и риски

Покупка готовой квартиры обходится примерно в 6–7% сверх цены, из них 4% — это сбор DLD за регистрацию, еще 2% (плюс НДС) составит комиссия агента, еще несколько тысяч дирхамов — регистрация и услуги трасти-офиса. На котловане обычно платят только 4% DLD, а вознаграждение агента берет на себя застройщик. При продаже на комиссиях теряется еще около 2%.

Выходит, что покупка на котловане дешевле на входе и удобнее благодаря рассрочке, но она переносит на покупателя риски стройки и бизнеса самого девелопера. По закону деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах проекта, и это снижает риск потерять их полностью, но не защищает от задержек и от того, что к моменту сдачи дома квартира будет стоить меньше, чем за нее заплачено.

Главный риск ближайших лет — это ввод нового жилья. В первом полугодии 2026 года в Дубае сдано 24,8 тыс. квартир, а на 2027 год застройщики заявили 162,5 тыс. По данным Cavendish Maxwell, реально сдается лишь около 41% заявленного, и Cushman & Wakefield ждет в 2027 году чуть больше 60 тыс. квартир. Около 85% будущего ввода, по данным Knight Frank, составляют квартиры, а JVC входит в число районов с наибольшим объемом новых домов. Это ровно тот сегмент, на котором построен расчет доходности выше.

Закон о найме защищает прежде всего арендатора: чтобы выселить жильца для собственного проживания или продажи, его нужно уведомить через нотариуса за 12 месяцев, а повышение аренды ограничено индексом регулятора. Посуточная сдача, в отличие от Турции, в Дубае легальна, но требует регистрации в туристическом ведомстве эмирата и дает более высокий, но и менее стабильный доход.

Наконец, 2026 год создал для рынка Дубая совершенно новый тип риска. Прежние спады были вызваны внешними кризисами и динамикой цен на нефть. Нынешний вызвала война, и рынок отреагировал на нее быстрее, чем на экономические показатели.

Расчет доходности: готовая квартира и котлован

Мы рассмотрели два сценария для инвестора, который живет за пределами ОАЭ и считает в долларах. Первый — это покупка готовой квартиры из таблицы выше и ее сдача в аренду. Второй — покупка такой же квартиры на котловане в рассрочку: 10% при покупке, 40% равными долями за три года стройки и 50% при сдаче дома, после чего квартира сдается.

Для каждого сценария мы взяли покупку 15 и 10 лет назад и оценили результат на III квартал 2026 года. Стоимость квартиры в прошлом рассчитана по индексу цен BIS, а с 2024 года — по индексу ValuStrat.

ТАБЛИЦА 2: Типовые кейсы в долларах

Модельный расчет. Динамика цен в прошлом по индексу BIS (до I кв. 2024) и ValuStrat (далее). Чистая аренда 4,4% стоимости в год; покупка на котловане по рыночной цене, без наценки застройщика и задержек стройки.

Результат заметно лучше, чем в Испании и Турции, и у этого три причины: нет налогов, нет валютного риска, а 2011 год удачно пришелся на дно рынка. Самый сильный результат дала покупка на котловане в 2011 году: квартира была сдана на пике 2014 года и к этому моменту подорожала на 76%.

Но вот купивший на котловане в 2016 году к сдаче дома в 2019-м получил квартиру на 16% дешевле, чем за нее заплатил, и оставшиеся 50% цены вносил уже за подешевевший объект, и деньги он вернул только благодаря случайному буму 2020-х.

Если бы те же квартиры покупались на пиках, картина была бы совсем другой. Готовая квартира, купленная во II квартале 2008 года, принесла бы за 18 лет около 3% годовых в реальных долларах, но только за счет аренды. Купленная в конце 2014 года — около 2% годовых. А купившие на пике в феврале 2026 года с учетом издержек на покупку и продажу уже потеряли около 18% вложенных денег.

Иначе говоря, Дубай щедро вознаграждал тех, кто покупал после обвалов и был готов годами пережидать просадки длиной в 6-10 лет. Тем, кто входил на волне ажиотажа, рынок платил в основном арендой, которая после всех расходов приносит около 4% годовых.

Главные выводы для инвестора

• В номинальных долларах жилье в Дубае стоит на 51% дороже, чем на пике 2008 года, но с поправкой на инфляцию все еще на 2% дешевле. Купившие на пике 2014 года в реальных долларах сейчас в минусе на 7%.
   
• За 20 лет рынок пережил три спада: на 37% в 2008–2010 годах, на 30% (или на 36% в реальных долларах) в 2014–2020 годах и на 10% (пока что) в 2026 году. Восстановление после второго спада заняло больше девяти лет.
   
• От заявленных в рекламе 7–9% валовой доходности после сервисного сбора, простоя и прочих расходов остается немногим более 4%, даже с учетом того, что налога на доход нет.
   
• Готовая квартира под аренду, купленная 15 и 10 лет назад, принесла 7,3% и 3,3% годовых в реальных долларах; купленная на пиках 2008 и 2014 годов — 2–3%, но почти целиком за счет аренды.
   
• Покупка на котловане усиливает результат на 0,3–0,5% годовых, но при этом и риски ощутимо выше, прежде всего отмена стройки или затягивание сроков.
   
• Сейчас рынок в коррекции: сделок на треть меньше, чем год назад, а 2027 год станет рекордным по вводу нового жилья (что снова увеличивает предложение).
   

Какие есть альтернативы Дубаю

Инвестиции в дубайскую недвижимость смотрятся выгоднее, чем в жилье других стран: при удачном входе реальная доходность может конкурировать с рынком акций. Однако ему присущ риск, типичный для всех сырьевых экономик: зависимость от настроений внешних инвесторов, которые в свою очередь колеблются вслед за стоимостью нефти.

Недвижимость в портфеле разумнее распределять по многим рынкам, а не концентрировать в одном городе. На наш взгляд, удобнее это делать через ликвидные фонды, не «замораживая» свой капитал на годы в очередной стройке или сдаваемой в аренду квартире.

В линейке Movchan's Group есть стратегия на базе американских REITs коммерческой и жилой недвижимости. Это целый портфель активов, в который можно входить или выходить в течение одного торгового дня. 

Если вас интересует, как работает эта стратегия и какая у нее доходность, напишите нам, и мы пришлем вам материалы.