Недвижимость Кипра в 2026 году: цены, доходность аренды и риски

Представьте покупателя, который в III квартале 2008 года, на пике рынка и незадолго до краха Lehman Brothers, купил на Кипре квартиру за €300 тыс. (около $450 тыс. по тогдашнему курсу). После мирового кризиса его квартира вернула номинальную цену в евро только во II квартале 2026 года, то есть почти через 18 лет. За эти годы цены на Кипре упали на треть и отыграли обратно.

В долларах итог выглядит еще печальнее: эта же квартира сегодня стоит на 21% меньше, чем в 2008-м, а с поправкой на инфляцию в США — на 48%, то есть почти вдвое. Разницу между евро и долларом объясняет курс: за эти годы евро подешевел с $1,50 до $1,16.

Предлагаем наш собственный разбор по данным ЦБ Кипра и Банка международных расчетов (BIS), Земельного департамента Кипра, Евростата, оценщиков RICS и KPMG, а также налоговых органов. Мы подсчитали, сколько в итоге остается инвестору, который покупает квартиру ради аренды и роста цены — и в долларах, и в евро.

Коротко: цены, аренда, налоги

- Во II квартале 2026 года жилье на Кипре подорожало на 8,5% год к году. В евро индекс цен вернулся к пику 2008 года, но в реальных евро он все еще на 19% ниже.

- В объявлениях пишут про 5,5% годовых, но после простоя, управления, сборов и налогов остается менее 3,5% от цены квартиры.

- Ежегодного налога на недвижимость нет с 2017 года, а гербовый сбор отменен с 1 января 2026 года, но есть налог на прирост капитала — 20%.

- Разрешений на новое жилье выдано на 64% больше, чем год назад, а около 40% договоров заключают иностранцы.
 

Что с кипрским рынком в 2026 году

Этот блок мы будем обновлять по мере выхода свежей статистики. Остальные разделы описывают долгосрочные показатели рынка.

• Цены на жилье выросли

По данным ЦБ Кипра, во II квартале 2026 года цены на жилье выросли на 8,5% к тому же кварталу прошлого года и на 2,4% к предыдущему кварталу. Квартиры подорожали на 8,9%, дома — на 5,8%. Быстрее всего росли цены в районах Фамагусты (10%), Ларнаки (9,8%) и Пафоса (9,6%); в Лимассоле рост составил 7,8%, в Никосии — 5,7%. Евростат, считающий по своей методике, дает чуть меньше: +7,9%.

• Рекордное число сделок

За девять месяцев 2026 года в Земельном департаменте зарегистрировано 14969 договоров купли-продажи, или на 14% больше, чем год назад. Сентябрь (1681 договор) стал рекордным для этого месяца. В 2025 году было 18114 договоров.

• Иностранцы дают 40% сделок

Покупатели, не являющиеся киприотами, заключили 6267 из 14969 договоров (41,9%), из них 4173 приходится на граждан стран вне Евросоюза и 2094 на граждан ЕС. В Пафосе доля иностранцев по итогам января–июля составила 69,8%, в Ларнаке — 46,6%, в Лимассоле — 36,5%, в Никосии — 15,9%.

По завершенным передачам прав собственности иностранцам достается около 20%, из них гражданам стран вне ЕС 10–12%. Официальная статистика, вероятно, занижает долю иностранцев, потому что сделки с кипрскими компаниями, у которых иностранные акционеры, записываются как кипрские.

• Бум разрешений на новое жилье

За январь–май 2026 года выдано разрешений на строительство 8978 жилых единиц, это на 63,7% больше, чем за тот же период 2025 года. Построенное по этим разрешениям жилье начнет выходить на рынок в 2027–2028 годах. В III квартале 2026 года заключено 1956 договоров на покупку жилья на стадии строительства на сумму €606 млн, и 65% из них приходится на объекты дешевле €300 тыс.

• Ставки и инфляция на Кипре

Средняя ставка по новым жилищным кредитам в сентябре 2026 года составила 3,9% против 4,2% в августе. Инфляция в октябре, по предварительной оценке Евростата, достигла 5,4% после 5,2% в сентябре. Ставка по новым вкладам домохозяйств выросла до 1,6%, но стоит отметить, что традиционно на Кипре одни из самых низких депозитных ставок во всем ЕС.

Почему недвижимость на Кипре дорожает

Кипр — член еврозоны, поэтому цена здесь формируется в евро и без валютных рисков для покупателей из еврозоны. Ежегодного налога на недвижимость нет с 2017 года, гербовый сбор по договорам отменен с 1 января 2026 года, а налоговая реформа 2026 года подняла необлагаемый минимум по подоходному налогу до €22 тыс.

Спрос поддерживают приезжие и бизнес. На рынок Кипра традиционно влияет перенос международных компаний, а из новых факторов стоит назвать события 2026 года, когда из-за войны на Ближнем Востоке вырос интерес к острову со стороны покупателей из Израиля и Ливана. Точных данных по географии покупателей в публичной статистике нет.

Как менялись цены на жилье с 2002 года

• Бум 2002–2008 годов

С начала 2002 года до III квартала 2008-го индекс цен ЦБ Кипра вырос в 2,5 раза, или с 44 до 108 пунктов (2010 = 100). Остров вступил в ЕС в 2004 году и перешел на евро в 2008-м, и пик цен пришелся как раз на этот год.

• Падение 2008–2016 годов

Это были восемь лет падения: ко II кварталу 2016 года цены снизились на 32% в номинальных евро, а с поправкой на местную инфляцию — на 34%. Дно по реальным ценам пришлось на IV квартал 2015 года. Падение усугубил банковский кризис 2012–2013 годов, когда к покрытию убытков банков привлекли вкладчиков и ограничили движение капитала.

• Восстановление 2016–2026 годов

От тогдашнего дна к настоящему моменту цены выросли почти на 50%. Номинальный максимум 2008 года индекс, оцениваемый в евро, был побит во II квартале 2026 года. С поправкой на инфляцию на Кипре цены в евро остаются ниже пика.

Для инвестора, который считает в долларах, к потере в евро добавляются два фактора: падение пары EUR/USD c 2008 на 23% и е% за эти годы. Поэтому в номинальных долларах цены сегодня на 21% ниже исторического пика, а в реальных — на 48%.

Минимум в номинальных долларах пришелся на начало 2017 года, когда цены были на 51% ниже пика. В реальных долларах дно было в 2022 году, и сейчас цены лишь немного выше уровня 2016–2017 годов.

Доходность аренды на Кипре: сколько остается инвестору

По оценкам RICS и KPMG, валовая доходность на Кипре во II квартале 2026 года составляла 5,51% для квартир и 3,01% для домов. Global Property Guide для острова в среднем называет 4,88%, отдельно для Лимассола — 5,32%. Мы взяли для расчета 5,5%: модельную квартиру с двумя спальнями за €300 тыс. в Лимассоле или Ларнаке, которая сдается за €16,5 тыс. в год, около €1375 в месяц. В Никосии и Пафосе, по оценке Global Property Guide, доходность ниже: около 4,7%.

ТАБЛИЦА 1: Сколько остается инвестору

Подоходный налог в этом примере равен нулю, потому что 80% аренды (20% вычитается автоматически) составляет около €13 тыс., то есть меньше необлагаемых €22 тыс. Это работает для одной квартиры без других доходов на Кипре. Взнос на государственное здравоохранение (2,65% собранной аренды) платят налоговые резиденты острова, и мы также его включили для консервативности. Специальный оборонный взнос с аренды, существовавший раньше, с 2026 года отменен.

В итоге от рекламных 5,5% остается 3,4% годовых, при этом налоги на аренду на Кипре почти символические. Для сравнения, государственные облигации стран еврозоны, Британии и США сейчас приносят 3-5% годовых. 

Налоги и расходы при покупке недвижимости

Покупка готовой квартиры на вторичном рынке стоит около 4,2% сверх цены. Покупатель платит сбор за передачу права собственности по ставкам 3%, 5% и 8% с градацией по стоимости, но на объекты без НДС действует скидка 50%, поэтому для квартиры за €300 тыс. он составляет около €8,6 тыс. Еще примерно 1% плюс НДС уходит юристу и несколько сотен евро на регистрацию.

Новостройки продаются с НДС. Пониженная ставка 5% действует только для основного жилья покупателя (первые 130 кв. м, при условии, что он проживает там 10 лет), поэтому инвестору, который сдает квартиру, приходится платить 19%, а сбор за передачу права при этом не берется. В расчете ниже мы предполагаем, что рыночная цена нового объекта уже включает НДС, как и цены вторичного рынка.

При продаже агент берет 3–5% плюс НДС, юрист еще 1–2%; в сумме по оценке Global Property Guide продавец тратит 4–7% цены. Налог на прирост капитала составляет 20%, но считается от цены, из которой вычтены затраты, проиндексированные на инфляцию, и с пожизненным вычетом €30 тыс. (с 2026 года). Нерезиденты платят его по тем же правилам.

Главные риски на кипрском рынке

По сути, их два: иностранцы и избыток строительства. Около 40% договоров заключают не жители Кипра, а разрешений на новое жилье выдано на 64% больше, чем год назад. Как и на многих других перегретых курортных рынках, сейчас строится слишком много жилья именно для иностранцев. А значит, при остановке притока предложение окажется избыточным.

Стоит оговориться, что в сегменте под местный спрос (вне туристических зон) картина иная, и там избытка объектов нет. Но остаются риски другого рода: ипотека дорожает (ставка по новым жилищным кредитам выросла с 3,15% в марте до 4,16% в августе), а инфляция ускорилась до 4,1%. Это давит на тех, кто покупает в кредит, и косвенно на цены.

Доходность: готовая квартира или котлован

Мы рассмотрели два сценария для инвестора, который покупает квартиру ради аренды и считает в долларах или в евро. Первый — готовая квартира, которая сразу сдается. Второй — такая же квартира на котловане: 10% при подписании договора, 40% равными долями за три года стройки и 50% при сдаче дома, после чего она сдается.

Для каждого сценария мы взяли покупку 15 и 10 лет назад (II квартал 2011 и 2016 годов) и оценили результат на II квартал 2026 года. Квартира сегодня стоит €300 тыс., а цены прошлых лет получены по индексу ЦБ Кипра.

ТАБЛИЦА 2: Типовые кейсы, расчет в евро и долларах

Лучший результат дали покупки 2016 года, где был минимум рынка, то есть данные кейсы показывают лучший случай, а не типичный. Но даже в нем, несмотря на рост цен на 50%, доходность в реальных долларах составила лишь 3,4% в год для готовой квартиры и 3,9% для квартиры на котловане.

С покупкой в 2011 году, когда цены еще падали, результат оказался заметно скромнее: 3,0% в год номинально в евро и около 2% реально, а в долларах +1,3% номинально и −1,2% реально. Покупка на котловане в 2011 году почти не отличалась от кейса с готовой квартирой: к сдаче дома, во II квартале 2014 года, рынок упал, и последнюю половину цены покупатель платил за квартиру, которая стоила меньше, чем в момент входа в объект.

Выводы: стоит ли инвестировать

• Рынок Кипра пережил бурный взлет в ранние 2000-е, затем затяжной спад 2010-х и лишь недавно отбил просадку, которая продлилась почти два десятилетия. С поправкой на инфляцию недвижимость на Кипре фактически стагнирует.
• В долларах кипрские цены все еще ниже уровня 2008 года, причем в реальных долларах вдвое ниже. Значительная часть убытка объясняется слабостью евро, который на пике стоил $1,50, а сегодня около $1,15.
• Со дна II квартала 2016 года цены на Кипре выросли почти на 50%, а за последний год на 8,5%. Рынок в моменте растет, но и предложение тоже: в 2027–2028 гг. ожидается прирост числа новых объектов на десятки процентов.
• От рекламируемых 5,5% валовой доходности инвестору остается 3,3–3,4% годовых на вложенный капитал, даже с учетом того, что налоги на аренду на Кипре для одной квартиры почти нулевые.
• Готовая квартира, купленная 15 и 10 лет назад, принесла в реальных долларах убыток 1,2% годовых либо прирост на 3,4% в год, в реальных евро +2,0% и +4,4% соответственно. И это на росте от многолетнего дна.
   

Какие есть альтернативы Кипру

Прямая покупка квартиры понятна тем, кто там живет или планирует жить, и готов управлять объектом и переживать спады, которые на этом рынке длятся годами. Для остальных результат определяется не столько качеством квартиры, сколько удачей с моментом входа, курсом пары EUR/USD.

Если нужна экспозиция на недвижимость как на класс активов, ее можно получить без покупки конкретной квартиры, распределив по многим рынкам и странам. В линейке Movchan's Group есть такая стратегия, и она позволяет инвестору входить в рынок и выходить из него за считанные дни. 

Если вам интересно, как это работает, оставьте заявку через форму обратной связи, и мы пришлем материалы по стратегии.