Майами стал городом с наибольшим риском пузыря на рынке недвижимости

Вячеслав Дворников

Sep 29, 2024

Майами возглавил мировой список городов с самым большим риском возникновения пузыря на рынке жилой недвижимости, следует из ежегодного рейтинга UBS. Под пузырем UBS подразумевает «значимое и устойчивое искажение цены», при этом «существование пузыря не может быть доказано, пока он не лопнет».

С конца 2019 года цены на жилье в Майами выросли на 50% в реальном выражении — в основном благодаря сегменту дорогой недвижимости, отмечает UBS. Во время и после пандемии многие компании и состоятельные люди переехали во Флориду, которая привлекает отсутствием подоходного налога. К примеру, в 2022 году миллиардер Кен Гриффин объявил о том, что его хедж-фонд Citadel перенес штаб-квартиру из Чикаго во Флориду. Сам Гриффин скупил в Майами недвижимости на сотни миллионов долларов.

К типичным признакам пузыря, отмечает UBS, относятся отрыв цен на жилье от доходов и арендной платы, а также дисбаланс в экономике, который может выражаться в чрезмерном кредитовании и росте строительной активности. Поэтому индекс рассчитывается по пяти показателям: отношение стоимости жилья к арендной ставке и к доходам (два фундаментальных показателя), изменение соотношения размера выданных ипотечных кредитов к ВВП и строительного сектора к ВВП (эти показатели, как отмечает UBS, демонстрируют уровень дисбалансов в экономике), а также соотношение цен на жилье между городом и страной в целом. Последний показатель в Сингапуре, Гонконге и Дубае заменяется индексом цен с поправкой на инфляцию.

В Майами в последние годы рост цен значительно отставал от роста доходов и арендной платы, что привело к значительному искажению рынка жилой недвижимости, отмечает UBS. Кроме того, новые нормативные требования к кондоминиумам старше 30 лет недавно привели к резкому увеличению предложения такой недвижимости. В долгосрочной перспективе повышение уровня воды в Мировом океане, которому в последнее время уделяется все больше внимания в медиа, ставит под вопрос будущее цен в Майами.

Всего в рейтинг UBS попали 25 городов. Токио и Цюрих по уровню рисков заняли в нем второе и третье места соответственно. В большинстве исследованных городов риски пузыря за год снизились, так как цены за это время упали вследствие роста ставок по ипотечным кредитам. В реальном выражении цены во Франкфурте, Мюнхене, Стокгольме, Гонконге и Париже уже находятся на 20% и более ниже своих пиковых постпандемийных значений. Все эти города UBS в прошлом рейтинге отнес к городам с переоцененной недвижимостью.

Высокая доля — вероятно, спекулятивных — сделок и рост предложения могут вызвать умеренную коррекцию цен в Дубае в краткосрочной перспективе, считает UBS. В среднесрочной перспективе основными рисками для рынка жилья считаются экономическая рецессия и продолжительное падение цен на нефть. Более того, предложение продолжает неуклонно расти: к 2029 году жилищный фонд, возможно, увеличится на треть. Это ставит под сомнение перспективы долгосрочного роста цен, пишут аналитики.

Зачем это знать

Недвижимость Майами и Дубая традиционно популярна у состоятельных россиян. Как показывает UBS, риск коррекции цен на жилье весьма высок.

Кроме того, падение цен на 20% за год в нескольких городах, которые на словах выглядят привлекательно (Франкфурте, Мюнхене, Париже), показывает, что недвижимость обладает серьезными рисками, особенно если ее стоимость сильно переоценена.