Недвижимость в США: рынок сильно изменился

Валерий Емельянов, инвестиционный аналитик Movchan’s Group

Jul 1, 2025

Последние месяцы внимание инвесторов приковано к ценам на жилье в США. Все больше индикаторов указывает на то, что цикл снижения может затянуться. Мы собрали 5 графиков, которые хорошо описывают происходящее.

1. Минимальная доступность

Вероятно, самый наглядный показатель состояния рынка: рекордная дивергенция (расхождение) между динамикой цен на жилье (+94% за последние 10 лет) и доходов американцев (+45% за то же время).

Данный рост цен не связан только с инфляцией или издержками строителей. Это опережающее удорожание старого фонда. Индекс Case-Shiller, который учитывает только цены перепродажи, на историческом максимуме.

Вместе с этим Housing Affordability Index (доступности жилья) — на многолетних минимумах. До этого он был таким низким в конце 2000-х и 1980-х годов, то есть в период двух самых сильных кризисов в США за последние 40 лет.

2. Избыток продавцов жилья

Еще один красноречивый показатель — это разница между числом активных покупателей и продавцов. По данным Redfin, на который ссылается WSJ, крупного брокера на рынке американской ипотеки, эта разница приближается к 500 тысячам.

Первый раз такой разрыв между покупателями и продавцами был зафиксирован на пике пандемии, когда сделки было невозможно проводить из-за локдаунов, но эта аномалия тогда быстро прошла.

Сейчас, как можно видеть на графиках, ситуация на рынке принципиально иная: число продавцов стабильно растет последние 1,5 года, а число покупателей так же стабильно снижается более 2 лет подряд.

3. Высокий процент по ипотеке

Большая часть сделок в США при покупке домов проходит с привлечением ипотеки, и от ее стоимости во многом зависит спрос. За последние 5 лет стандартные 30-летние займы подорожали с 2,5–3% до 7,5–8% годовых.

Последние месяцы ставки снижались, но все равно они остаются в диапазоне 6,5–7% годовых, что дает двойную переплату покупателя в пользу банка, чем она была в начале 2020-х годов — даже без учета удорожания самого дома.

Медианный платеж (половина ипотечников платит меньше этой суммы, половина больше) за медианный дом (половина домов дешевле этого значения, половина дороже) в 2025 году достиг $2 863.

4. Большой выбор аренды

Традиционно сегмент купли-продажи жилья и рынок аренды балансируют друг друга. Если дома, в том числе ипотечные, становятся менее доступными, то покупатели берут паузу и примеряют на себя роль арендаторов.

Однако и там предложение сейчас превышает спрос. По данным Apartment List, число свободных объектов, выставленных на рынок в США, в мае 2025 года достигло максимальных значений за все время наблюдений — 7%.

Минимум был в октябре 2021 года, средние для рынка значения находятся около 6%. И тренд в пользу роста предложения сохраняется. Из этого можно сделать вывод, что давление на цены пока продолжится.

5. На рынке — стагнация

В среднем по рынку, с учетом старых и новых домов, сделки купли-продажи уже идут по сниженным ценам. По данным органов статистики США, пик стоимости домов был пройден еще в 2022 году и с тех пор не обновлялся.

Средняя цена реально проданного дома в Америке (средневзвешенная) на начало 2025 года составила менее $504 тысяч против 525 тысяч тремя годами ранее. Совокупное падение — около 4%, или около 1,3% ежегодно.

Медианная цена дома (половина домов дороже, половина дешевле), по последним данным, упала ниже 417 тысяч. Столько же дома в Америке стоили осенью 2022 года. Фактически рынок недвижимости стагнирует. 

Какие выводы для инвестора

Мы в компании Movchan’s Group часто говорим о высоких рисках в секторе жилой недвижимости. Сегодня эти риски могут быть еще выше, а ожидаемая доходность гораздо ниже, чем в предыдущие годы. 

31 из 50 крупнейших агломераций в США уже превратились в «рынки покупателя». Это значит, что продать недвижимость — все сложнее, а купить — некому. Реальные цены падают, если учитывать инфляцию. Мы не видим обвала, но наблюдаем долгую, вялую коррекцию — стагнацию, которой не было с 2013 года.

Можно ли сегодня считать жилье защитным активом? Вряд ли: доступность жилья для домохозяйств — на минимуме за 25 лет. Хуже ситуация была только в 2006 году, накануне ипотечного пузыря. Если никто не может купить дом, то почему вы рассчитываете продать его с прибылью?

На этом фоне долговые инструменты, особенно защищенные от инфляции облигации, выглядят разумнее. Они уже пережили коррекцию, тогда как рынок недвижимости — нет. И это делает его менее привлекательным для инвесторов.

Жилая недвижимость в США больше не гарантирует сохранность капитала. Ставка на рост цен в ближайшие годы — рискованна. Даже если рынок не рухнет, он может застыть — на уровне, где никакой доходности сверх инфляции ждать не стоит.

Недвижимость — это сейчас скорее способ зафиксировать себя в конкретной точке, чем способ разбогатеть. А значит, для инвестора — время действовать по-другому.

ARGO — наш флагманский фонд, специально созданный для консервативных инвесторов. Сколько зарабатывает ARGO и какие у него есть риски, можно узнать на этой страничке. Порог входа — от $100 тысяч.

Если интересуют другие наши фонды и стратегии — пишите нам сюда.