Факты про REITs: доходность, риски, дивиденды

Валерий Емельянов, инвестиционный аналитик Movchan’s Group

Oct 24, 2025

Фонды недвижимости позволяют инвестировать в реальные активы (жилье, склады, офисы, дата-центры и др.) без покупки самих объектов. Самый популярный в мире формат таких вложений — это REITs, и у них есть ряд важных особенностей.

Real Estate Investment Trust, или REIT (произносится как “риит”) — это особым образом регулируемая компания (траст), которая владеет и управляет недвижимостью в интересах своих акционеров.

Чем REIT отличается от ЗПИФ

На российском и постсоветском пространстве единственно возможный путь коллективных инвестиций в недвижимость — это паевые фонды закрытого типа (ЗПИФн). Как правило, у них низкая ликвидность: управляющая компания собирает деньги инвесторов, покупает на них объект, и до продажи выход из фонда ограничен.

Существуют биржевые ЗПИФ, которые по ликвидности уже ближе к REITs (тоже торгуются), поэтому можно сказать, что быстрый вход и выход в недвижимость без покупки целого объекта — в принципе возможен на разных рынках, и не только западных. Но есть еще одно важное различие, и это дивиденды.

В отличие от ЗПИФ, зарубежные REITs обязаны распределять прибыль (не менее 90% чистого дохода) между инвесторами (обычно раз в месяц или квартал) и отчитываться об этом публично. Они создаются строго для покупки объектов под сдачу в аренду, доход от которой (ренту) они должны перечислять держателям своих акций.

Какая доходность у REITs

Самый авторитетный источник данных по рынку трастов недвижимости — это Национальная (американская) Ассоциация REITs. Она регулярно публикует ключевые показатели отрасли, в основном по США. Так, по данным на июль 2025 года:

• В базе 197 фондов, из них 160 торгуется на NYSE
• Они суммарно владеют недвижимостью на $4,5 трлн
• Капитализация самих REITs составляет около $1,4 трлн
• За 2024 год они выплатили более $70 млрд дивидендов
• Средняя доходность выплаты составляет 4,4% годовых

В более детальных месячных и годовых отчетах можно увидеть, сколько полной доходности (с учетом изменения цены акций) приносили инвесторам REITs за последние 5 лет в США и других регионах мира:

• 8,2% годовых в среднем на американских рынках (в долларах)
• 19,2% годовых в среднем на Ближнем Востоке (в долларах)
• 0% годовых в среднем по Европе (в евро)
• 2,5% годовых в Азии (в иенах)

Уже из этого среза понятно, что среди крупных рынков REITs самый динамичный — это США. Причем его доходность можно отследить более чем за 50 лет, а именно с 1972 года. За это время индекс FTSE Nareit All REITs вырос в 100 раз, то есть рынок приносил инвесторам в среднем 9% годовых до вычета налога.

Какие есть риски у REITs

Трасты недвижимости не являются фондами в строгом понимании этого термина. Это самостоятельный бизнес с собственными активами, издержками, прибылью и долгами (в том числе взятыми для покупки недвижимости). Поэтому его акции ведут себя тем же образом, что и акции любых других торгуемых компаний.

Средняя годовая волатильность акций REITs за последние 25 лет составила от 20% до 22% на разных рынках. Это почти вдвое больше, чем у S&P 500 (у голубых фишек США). Иначе говоря, можно стабильно получать дивиденды от REIT, но его цена на бирже может падать сильнее, чем акции других секторов. 

Одна из причин такой волатильности — это зависимость REITs от кредитных ставок. Трасты недвижимости традиционно берут займы для более эффективного управления капиталом инвесторов (и наращивания дивидендов). Поэтому они могут отставать от S&P 500 в годы роста ставок, зато быстро расти в годы их снижения.

Главное

1. REITs (рииты) — это не просто фонды, а трасты (компании) по управлению арендной недвижимостью.
2. Они обязаны выплачивать своим акционерам не менее 90% прибыли (собираемой ренты) в виде дивидендов.
3. Самый крупный и ликвидный рынок REITs это США; средняя историческая доходность на нем колеблется в диапазоне 8-9% годовых.
4. Около половины этой доходности (более 4% годовых на середину 2025 года) REITs приносят дивиденды.
5. Два ключевых риска REITs: это волатильность акций и чувствительность к ставке (из-за наличия долгового финансирования).